Umowa przedwstępna to umowa, przez którą strony ją zawierające zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej w przyszłości. Podobnie jak inne umowy kreuje ona prawa i obowiązki stron, a świadczenie w niej określone polega na złożeniu oświadczeniu woli o określonej treści i zawarciu umowy przyrzeczonej, oraz dopełnieniu innych formalności z tym związanych jeśli takie są wymagane. Zobowiązanie to może obciążać jedną albo obydwie strony, w zależności od tego czy umowa przedwstępna jest jednostronnie czy dwustronnie zobowiązująca.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej tzw. essentialia negotii, czyli elementy przedmiotowo istotne. Są to elementy niezbędne do określenia podstawowych świadczeń stron (np. w odniesieniu do umowy sprzedaży takimi istotnymi elementami są zobowiązanie się jednej strony do przeniesienie własności i wydania rzeczy w zamian za zobowiązanie drugiej strony do zapłaty ustalonej ceny). Umowa przedwstępna będzie nieważna jeśli nie będzie zawierać elementów istotnych umowy przyrzeczonej (np. przedwstępna umowa sprzedaży, która nie określa ceny sprzedaży).
W umowie przedwstępnej strony mogą zamieścić także inne postanowienia niż minimalne wymagane stanowiącej essentialia negotii umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może zostać także zawarta z zastrzeżeniem warunku, czyli uzależnić powstanie jej skutków prawnych od zdarzenia przyszłego i niepewnego.
Umowa przedwstępna nie musi natomiast określać terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Nie jest on niezbędnym elementem umowy przyrzeczonej. Jeśli bowiem termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Art. 389. k.c. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Skutki niewykonania umowy przedwstępnej
Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej następuje przez zawarcie umowy przyrzeczonej. Niezrealizowaniem tego obowiązku będzie zarówno odmowa jej zawarcia, jak również zwłoka w zawarciu umowy przyrzeczonej. W takim wypadku, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (skutek słabszy) albo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (skutek silniejszy). Roszczeń tych strona uprawniona może dochodzić na drodze sądowej.
Umową przedwstępną o skutku słabszym będzie umowa, która nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie zawarta w formie aktu notarialnego). Gdy strona zobowiązana uchyla się od wykonania takiej umowy drugiej stronie przysługuje tylko roszczenie odszkodowawcze ograniczone do tzw. ujemnego interesu umownego.
Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymogi co do ważności umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymogi dotyczące jej formy jest umową o skutku silniejszym. Oprócz roszczenia odszkodowawczego stronie, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej przysługuje także roszczenie o jej zawarcie. Wybór dochodzonych roszczeń należy do strony uprawnionej. Zrzeczenie się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej nie pozbawia możliwości dochodzenia przez stronę uprawnioną roszczenia odszkodowawczego.
Art. 390. k.c. 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
O czym jeszcze warto pamiętać?
Strony mogą uzgodnić w umowie przedwstępnej zakres odszkodowania, który może być wyższy albo niższy niż odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego wynikającego z ustawy. Strony mogą także zastrzec karę umowną na wypadek nie zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną.
Należy pamiętać także, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Termin ten dotyczy wszelkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej. Jednakże, jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.) – wyrok SN z dnia 09 lipca 2003 r. IV CKN 305/01.