Zadatek to kwota pieniężna (może być nim także rzecz zamienna) wręczana przy zawarciu umowy przez jej stronę. Zadatek jako dodatkowy element umowy, ma dyscyplinować strony do jej wykonania zgodnie z ustaleniami. Spełnia również rolę zabezpieczenia na wypadek niewykonania umowy na skutek okoliczności zawinionych przez stronę.
Zadatek można wręczyć przy zawieraniu każdej umowy. Najczęściej spotykany jest przy umowach sprzedaży czy umowach o dzieło. Przyjmuje się, że wysokość zadatku nie powinna być wyższa niż wartości umowy w związku z którą jest on wręczany. Kwota pieniężna tytułem zadatku może być przekazana także po zawarciu umowy w ustalonym terminie jeśli strony tak postanowią. Jeżeli jednak strony ustaliły, że zawarciu umowy będzie towarzyszył zadatek, który nie został następnie wręczony to umowę należy uznać za niezwartą.
Skutki prawne związane z zadatkiem
Skutki prawne związane z wręczeniem zadatku określa art. 394 k.c. Jednak regulacja kodeksowa będzie miała zastosowanie tylko, jeśli strony nie ustaliły między sobą inaczej, tzn. nie zmodyfikowały tych zasad oraz, gdy nie istnieje zwyczaj związany z wręczeniem zadatku pomiędzy stronami umowy.
Zgodnie z art. 394 k.c., w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać od drugiej strony sumy dwa razy wyższej niż wręczony zadatek. Odstąpienie odbywa się poprzez jednostronne oświadczenie woli złożone przez uprawnioną stronę. Strona odstępująca od umowy nie musi udowadniać szkody, którą poniosła wskutek niewykonania umowy. Może skorzystać z możliwości zatrzymania zadatku w pojedynczej lub podwójnej wysokości niezależne od tego, czy na skutek niewykonania zobowiązania doznała ona jakiejkolwiek szkody. Ponadto strona winna niewykonania umowy nie może żądać zmniejszenia wysokości zadatku. Z drugiej strony, strona odstępująca od umowy i uprawniona do zatrzymania zadatku nie może dochodzić odszkodowania przewyższającego zadatek (albo jego podwójną wysokość).
Strona nie może zatrzymać zadatku, który otrzymała, ani żądać sumy dwukrotnie wyższej, gdy go dała jeśli:
- za niewykonanie umowy odpowiedzialność ponoszą obydwie strony;
- niewykonania umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;
- rozwiązanie umowy nastąpiło za zgodną wolą obydwu stron lub na mocy wyroku sądu.
Zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Wynika to z art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2005 r. V CK 577/04.
Jeśli umowa została wykonana zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia tej strony, która go wręczyła (np. na poczet ceny). Jeżeli nie jest to możliwe, zadatek powinien zostać zwrócony.
Art. 394 k.c. § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Dopuszczalne ustalenia umowne związane z zadatkiem
Strony umowy, zgodnie z zasadą swobody umów mogą inaczej uregulować skutki związane z wręczeniem zadatku niż określa je regulacja kodeksowa. W ramach modyfikacji strony mogą w treści zawartej:
- odmiennie określić skutki wręczenia zadatku,
- określić inne sytuacje, kiedy zadatek będzie mógł być przez stronę zatrzymany,
- uzależnić odstąpienie od umowy i prawo zatrzymania zadatku od wyznaczenia drugiej stronie dodatkowego terminu do wykonania umowy,
- przyjąć na siebie odpowiedzialność za niewykonanie umowy także na skutek okoliczności, za które strona nie ponosi odpowiedzialności,
- ustalić inną niż podwójna wysokość zadatku na wypadek niewykonania umowy,
- ustalić, że wręczenie zadatku zostanie zrealizowane przez wpłatę stosownej kwoty na rachunek bankowy drugiej strony umowy,
- ustalić, że stronie uprawnionej przysługiwać będzie wybór pomiędzy zachowaniem zadatku a dochodzeniem odszkodowania za niewykonanie umowy na zasadach ogólnych,
- ustalić, że stronie odstępującej od umowy będzie przysługiwać prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad kwotę zadatku (albo jego podwójną wysokość),
- ustalić, że zadatek zostanie zwrócony nawet w sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron,
- ustalić, że zadatek będzie pełnił rolę zaliczki pieniężnej na poczet ceny; wówczas podlega zwrotowi nawet jeśli do niewykonania umowy doszło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi strona umowy.
Przedawnienie roszczeń wynikających z zadatku
Roszczenia związane z zadatkiem (zwrot lub wypłatę w podwójnej wysokości) ulegają przedawnieniu z upływem 10 lat od dnia kiedy stały się wymagalne. Jeżeli zadatek związany był z umową zawartą przez przedsiębiorcę w toku prowadzenia działalności gospodarczej termin przedawnienia wynosi 3 lata.